智本社本周统计了三个典型案例，日本1991年房地产泡沫危机、美国2008年次贷危机、中国香港1997年亚洲金融危机前后的房地产走势，定基房价最高点为100，与中国2021年以来的房价走势做对比，以供未来参考。
1991年日本：钝刀子割肉模式
1985年《广场协议》后日元大幅升值，日本央行开启宽松货币政策，大量资金涌入房地产与股市。1980年代末，东京等大城市地价暴涨（1990年东京商业地价较1985年涨超150%），形成“癫狂泡沫”。
1990年股市先于楼市暴跌，1991年房地产泡沫正式破裂。此后日本大城市房价开启长达数十年的缓慢下跌：1991–2007年，日本整体房价累计下跌超55%。
泡沫破裂初期，日本政府反应缓慢，应对不力。日本央行降息不及时，政府未果断推动金融机构处置不良债权（大量“僵尸企业”占用资源），导致市场无法“快速出清”。
1990年代后日本少子老龄化加速，住房需求持续萎缩，叠加信心丧失，房价陷入“长周期阴跌”，“钝刀子割肉”，下跌时间长、底部反复，且无法快速反弹。
1997年中国香港：完全自由市场出清模式
1990年代初至1997年，香港楼市经历“七连涨”（图表中香港房价指数从20左右涨破100），亚洲金融危机前房价收入比达历史峰值。1997年亚洲金融危机爆发，国际炒家冲击港元联系汇率制，楼市信心彻底崩溃。
1997-2003年，香港私人住宅价格指数从高位暴跌60%（图中香港房价指数从100跌至40以下），开发商陷入困境，大量业主断供。
香港作为自由港，政府在危机中并未进行大规模托市（如救助房企、直接干预房价），市场整体秉持“自行修复”：供应过剩（开发商抛售、银行处置抵押物）、需求萎缩（经济衰退、失业率飙升）叠加，房价深度调整直到2003年后香港经济复苏，市场完成“自然出清”才逐步回暖。涨的高，也跌的猛，出清彻底但过程痛苦，但整体是由市场自发完成周期修复。
2008年美国：自由市场出清+政府救助模式
2001-2006年，住房抵押贷款证券化MBS等次贷产品扩张叠加美联储长期低利率，推动美国房价飙升（图表中美国房价指数从55涨至100）。
2007美国的次贷违约引发危机，房价经历“自由市场出清+政策托底”两阶段。
2007-2009年为快速出清阶段，美国10大城市房价指数从峰值下跌超30%，大量业主破产，市场风险快速释放。
在市场出清的同时，美国联邦政府启动救市政策，主要针对大型企业和金融机构，如房地美、房利美。2009年美联储启动量化宽松（QE），财政部推出7000亿美元“问题资产救助计划（TARP）”向金融机构注资，稳定金融市场与信心。2012年后房价逐步回升。
美国危机初期由市场“自发出清”（个人破产、房价急跌），在出清的同时及时介入（货币宽松+财政救助），出清为了释放风险，救助是为了避免市场陷入长期萧条，最终房价在调整后较快进入新周期。
中国房地产未来怎么走？更倾向于哪种模式？
智本社统计数据显示，过去5年中，与2021年峰值相比，2025年末房地产投资累计跌幅43.6%，销售面积累计跌幅53.9%，销售额累计跌幅56.5%，开发资金来源累计跌幅54.8%，一线城市二手房价格指数下跌约35%。
房地产2021–2025年是去泡沫阶段，2026年开始是债务出清阶段。换言之，过去四年房价虽然大幅下降，但开发商等积累的大量债务并未出清，银行的不良债权不断累积。接下来，开发商、房地产关联企业、个人住房按揭贷款、大量以土地和房地产抵押的企业贷款，将逐渐进入艰难的债务出清，这将推动房价迎来新一轮下跌。
而由于债务和人口周期同时见顶的原因，如果没有强力的救市政策，房地产市场还将因债务出清而出现新一轮下跌。未来走向跟政府政策有很大关系。
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